Erbschaftssteuer bei Immobilien

Als Makler sollten Sie auch über Themen wie die Erbschaftssteuer Bescheid wissen, um für Ihre Kunden auch in einem derartigen Fall ein kompetenter und sachkundiger Ansprechpartner zu sein und beratend zur Seite stehen zu können.

Wird eine Immobilie vererbt, so fällt für den Erben keine Grunderwerbssteuer an. Auch Einkommenssteuer (Spekulationssteuer) wird nicht grundsätzlich, sondern nur in Sonderfällen fällig. Jedoch hat der Erbe Erbschaftssteuer zu entrichten. Dadurch können folgende Probleme auftreten:

  • Die finanzielle Lage des Erben lässt das Zahlen der Erbschaftssteuer möglicherweise gar nicht zu. Eine Stundung, also die Zahlung der Steuer in Raten wird vom Finanzamt aber nicht immer akzeptiert. Es kann also passieren, dass die Wohnung oder das Haus sofort verkauft werden muss, nur um die hierdurch anfallende Steuer zu bezahlen.
  • Möglicherweise müssen weitere Erben ausbezahlt werden. Steht diesen anderen Berechtigten nur ein kleinerer Anteil der Immobilie zu, so müssen diese in bar bedient werden – eine zusätzliche Belastung zur Erbschaftssteuer, die einen Verkauf des Erbstücks manchmal unumgänglich macht.
  • Der Immobilienwert ist für die Erhebung der Erbschaftssteuer festgelegt (Vermögenswert) und nicht vom aktuellen Markt abhängig. Bei schlechter Lage des Marktes kann es also passieren, dass der erzielte Betrag noch unter dem zur Besteuerung angesetzten Vermögenswert bleibt.
  • Hat der Erblasser das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre erstanden, so kann der Erbe es noch nicht unmittelbar verkaufen, sofern er nicht Gefahr laufen möchte, neben der Erbschaftssteuer auch noch Einkommenssteuer (aufgrund des Spekulationsgeschäftes) bezahlen zu müssen. Hier kann es nötig werden, vor dem Verkauf noch eine Haltefrist einzuhalten, um die 10-Jahres-Frist zu erreichen. Hier wird die Dauer des Besitzes des Erblassers und des Erben zusammen gerechnet.

Deswegen ist eine genaue Kenntnis der rechtlichen Situation zum Thema Erbschaftssteuer notwendig. Die gesetzliche Grundlage bildet dabei das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) [http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/] – und zwar sowohl für die Vererbung als auch für die Schenkung von Immobilien. Deshalb sind die beiden Veräußerungsvorgänge von ihrer steuerlichen Betrachtung her sehr ähnlich.

Steuerbefreiung als Ausnahme

Eine Ausnahme bei der Besteuerung einer vererbten Immobilie bildet das Inventar, der so genannte Hausrat. Dieser ist im Gegensatz zur Schenkung bei der Vererbung bis zu gewissen Wertgrenzen steuerfrei:

  • Steuerklasse I: 41.000 €
  • Steuerklassen II und III: 12.000 €

Die Vererbung einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie an den Ehegatten ist anders als die Schenkung nicht zwangsläufig steuerfrei. Diese Befreiung gilt nur, wenn der beerbte Ehepartner oder das Kind noch weitere 10 Jahre im vererbten Objekt wohnen bleiben und dieses weniger als 200 m² Wohnfläche hat.

Wertermittlung der Immobilie

Für die Ermittlung der zu zahlenden Erbschaftssteuer wird der Vermögenswert nach vorausgesetzten Verfahren berechnet (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren). Dafür ist der Erbe verpflichtet, dem Finanzamt unaufgefordert eine Erbschaftssteuererklärung vorzulegen, in der auch Angaben zum Wert der Immobilie abgefragt werden. Damit berechnet dann das Finanzamt den Vermögenswert nach den vorgeschriebenen Grundsätzen.

Steuerklassen und Steuertarife

Je nach Verwandtschaftsgrad und Wert des Erbes ergeben sich unterschiedliche Steuersätze für die Erbschaftssteuer. Dabei wird das Verhältnis vom Erblasser zum Erben in drei Gruppen eingeteilt, die zu drei verschiedenen Steuerklassen führen: Aus gesetzlicher Sicht sehr nahe stehende Personen (z.B. Eheleute und Kinder) erhalten mit Steuerklasse I die niedrigsten Steuersätze. Eine Zwischengruppe bildet die Steuerklasse II mit beispielsweise Geschwistern oder Neffen und Nichten. Entfernt stehende Personen (zumindest gemäß Gesetz) müssen in Steuerklasse III die höchsten Sätze an Erbschaftssteuer zahlen.

Steuerklasse I:

  • Ehegatten
  • Kinder (egal ob ehelich, nicht ehelich oder adoptiert) und  Stiefkinder
  • Nachfahren eines Kindes oder Stiefkindes
  • Eltern (Achtung: anders als bei Schenkung!)
  • Vorfahren eines Elternteils (Achtung: anders als bei Schenkung!)

Steuerklasse II:

  • Geschwister (egal ob ehelich, nicht ehelich oder adoptiert) und Stiefgeschwister
  • Nichten und Neffen
  • Stiefeltern und Schwiegereltern
  • Schwiegerkinder
  • Geschiedene Ehegatten (bzw. Partner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft)

Steuerklasse III:

  • Alle übrigen Personen (z.B. Nachbar, Freund, Pflegekind, Verlobter, …)

Auch der Wert des Erbes beeinflusst die Steuerlast. Je höher der Gesamtwert ist, desto höher ist auch der Prozentsatz für die Erbschaftssteuer (progressiver Anstieg). Das folgende Bild zeigt eine Übersicht über die verschiedenen Wertgrenzen.

Steuersatz Erbschaft

Die Höhe des Steuersatzes hängt von der Steuerklasse und dem Wert des Erbes ab

Freibeträge

Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer gibt es jedoch Freibeträge. Diese können bei nicht all zu großen Summen große Unterschiede ausmachen, denn vom zu versteuernden Erbe wird der Freibetrag in der Berechnung einfach abgezogen. Auch die Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad des Erben und somit von der Steuerklasse ab. Außerdem gibt es beim Erbe im Gegensatz zur Schenkung zusätzlich zu den normalen Freibeträgen für Personen, die aufgrund des Todes des Erblassers eine Versorgungslücke zu befürchten haben auch noch die so genannten Versorgungsfreibeträge.

Freibetrag Erbschaft

Die Unterscheidung des Verwandtschaftsverhältnisses geht bei Freibeträgen noch weiter als bei den Steuerklassen.

Zu beachten ist hierbei allerdings, dass der Freibetrag um den Betrag gekürzt werden kann, der bei einer Schenkung vom Erblasser zum Erben innerhalb der letzten 10 Jahre bereits angerechnet wurde.

Wichtig ist für Sie und den Umgang mit Ihren Kunden, dass Sie selbst keine belastbare Rechtsberatung abgeben können. Sie können Situationen zwar Ihrer Erfahrung nach abschätzen, sollten dabei aber immer klarstellen, dass die genauere Betrachtung immer durch einen Rechtsanwalt geschehen sollte.