Makler Provision beim Vorkaufsrecht sichern

Wenn ein Mieter von seinem Vorkaufsrecht gebrauch macht, kann es passieren, dass keine Makler Provision fällig wird. Hier gibt es Möglichkeiten, diese Lücke zu schließen. Jedoch sind nachträgliche Vertragsänderungen gemäß einem Urteil des Landgerichts Berlin nicht immer rechtsgültig.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die ihre vermieteten Wohnungen verkaufen wollen, müssen das Vorkaufsrecht der derzeitigen Mieter beachten. Dieses besagt, dass der Mieter die Möglichkeit erhalten muss, zu den mit dem Kaufinteressenten vereinbarten Konditionen auch selbst als Käufer einzutreten und hier sogar den Vorzug erhalten muss. Dafür muss der Mieter über den Verkauf der Wohnung informiert werden und erhält eine Frist von 2 Monaten, um gegenüber dem Verkäufer (=Vermieter) oder dem Notar seine Absicht zu bekunden, das Vorkaufsrecht auszuüben und in den Kaufvertrag anstelle des Kaufinteressenten einzusteigen. Hierfür reicht ein einfaches Schreiben.

Änderungen im Vertrag als Nachtrag

Seit einiger Zeit ist durch verschiedene gerichtliche Entscheidungen außerdem bekannt, dass zu dem Vertrag, in den der Vorkaufsberechtigte einsteigen kann, Nachträge vereinbart werden können, sofern von dem Vorkaufsrecht noch nicht Gebrauch gemacht wurde. Diese müssten dann vom Vorkaufsberechtigten ebenso akzeptiert werden, wie der ursprüngliche Vertrag. Der Mieter kann durch diese Nachträge also Vor- oder Nachteile haben und hat nach wie vor die Wahl, ob er in den verhandelten Vertrag – dann inklusive Nachträge – einsteigt.

Verhandlung beim Vorkaufsrecht

Vorsicht bei Verhandlungen zum Vorkaufsrecht: dem Mieter muss der Kauf nicht zwangsläufig unter den ursprünglichen Konditionen möglich gemacht werden. Bild: © Iurii Sokolov – Fotolia.com

Konkretes Fallbeispiel

In einem Fall des Landgerichts Berlin hat der Verkäufer der Mieterin die Wohnung zum Kauf angeboten. Zeitgleich hatte er eine Maklerin damit beauftragt, Kaufinteressenten für die Wohnung zu finden. Mit diesen wurde vereinbart, dass eine Provision in Höhe von 6% vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer an die Maklerin zu zahlen ist.

Noch bevor ein Schreiben der Mieterin über die Ausübung des Vorkaufsrechts beim Verkäufer oder Notar eingegangen war, vereinbarte der Verkäufer mit dem Kaufinteressenten einen Nachtrag zum Vertrag und ließ diesen notariell beurkunden. Dieser Nachtrag enthielt eine Preissteigerung um 20.000 € und die Festsetzung der Maklercourtage von 6% + MWSt. im Kaufvertrag.

Keine einseitige Belastung des Mieters

Da für die Preissteigerung für das Gericht kein Grund erkennbar war und die Aufnahme der Übernahme der Makerprovision in den Kaufvertrag nicht die ursprünglichen Käufer (hier bestand ohnehin ein Maklervertrag), sondern lediglich die vorkaufsberechtigte Mieterin belaste, folgerte das Gericht daraus, dass der Nachtrag nur deshalb geschlossen wurde, um die Mieterin davon abzuhalten, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Deshalb wurde entschieden, dass der Nachtrag nicht für die Mieterin gelte und der klagenden Maklerin wurde der Anspruch auf die Provision aberkannt.

Wie kann die Maklerprovision gesichert werden?

Die nachträgliche Vertragsänderung wurde im oben beschriebenen Fall nur deshalb aberkannt, da sie nur zu Lasten der vorkaufsberechtigten Mieterin galt. Die Abhilfe für Immobilienmakler liegt deswegen darin von vornherein in Kaufverträgen eine provisionserhaltende Maklerklausel zu vereinbaren. Diese besagt, dass der Vorkaufsberechtigte im Fall der Übernahme des Kaufvertrags auch die Klausel über die fällige Provisionszahlung übernimmt.

Wenn Sie sich als Makler völlig absichern wollen, sollten Sie diese Provisionsklausel als “echten Vertrag zugunsten Dritter” formulieren (§ 328 BGB). Hierdurch erhöhen sich allerdings die Nebenkosten des Immobilienerwerbs.

Grundsätzlich ist nur derjenige zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet, der dies mit dem Makler vertraglich vereinbart hat (s. Artikel Maklerverträge besser schriftlich abschließen). Dadurch, dass der Mieter, der das Vorkaufsrecht ausübt, die verhandelten Verträge angeboten bekommt, können Sie in diesen aber auf die Situation reagieren und sich die Maklerprovision frühzeitig sichern lassen. Sprechen Sie im Zweifelsfall mit Ihrem Anwalt über die bestehenden Möglichkeiten und genaue Formulierungen.

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