Risiken beim Neubau im Vergleich zur Bestandsimmobilie

Als Makler sollten Sie in der Lage sein, Interessenten auch über mögliche Risiken von Neubau oder Kauf einer Bestandsimmobilie aufklären können. Hier stellen wir einige Punkte als Argumentationshilfe zusammen.

In unseren Artikeln Beratung bei der Frage, ob Neubau oder gebrauchte Immobilie und Vorteile einer gebrauchten Immobilie gegenüber einem Neubau liefern wir Argumente für den Vergleich zwischen Neubau und Kauf einer gebrauchten Immobilie, die Ihnen als Immobilienmakler bei der Beratung von unentschlossenen Kunden helfen können. Hier gehen wir nun auf den Aspekt der unterschiedlichen Risiken ein, die die beiden Varianten mit sich bringen.

Risiko eines Baumangels bei Kauf oder Neubau

Ein großes Risiko beim Immobilienerwerb sind die versteckten Baumängel. Hier ist beim Neubau noch deutlich mehr Handlungsspielraum gegeben, denn man erlebt die Phase schließlich mit, in welcher die Fehler produziert werden. Hier ist allerdings ein großer zeitlicher und/oder finanzieller Aufwand notwendig, um der Baufirma permanent auf die Finger zu sehen. Ist der Sachverstand beim Käufer selbst nicht vorhanden, muss er sich diesen extern dazu kaufen.

Beim Altbau hingegen kann gegen die Fehler oder Schlampereien bei der Bauausführung gar nichts mehr unternommen werden, hier sind durch den abgeschlossenen Bau längst Tatsachen geschaffen worden. Andererseits sind die Altbauten bezüglich ihrer Mängel aber oft “ehrlicher”, denn hier konnte die fehlerhafte Verbauung schon Jahre lang ihre negative Auswirkung erfahren und ist deshalb manchmal deutlicher erkennbar. Allerdings gibt es auch hier genug Punkte, die nur ein Experte bei genauer Prüfung erkennt.

Die Untersuchung auf Baumängel ist bei Bestandsimmobilien zwar deutlich schneller durchführbar als eine umfangreiche Baubegleitung beim Neubau, aber aufgrund des großen Entscheidungsdrucks für eine schnelle Zusage bleibt in manchen Wohnlagen selbst hierfür manchmal keine Zeit.

Weitere Risiken beim Neubau

Neben den klassischen Fehlern beim Bau (wie z.B. dem schlampigen Einbau einer wichtigen Abdichtung) können beim Neubau aber auch noch weitere Risiken schlummern:

  • Ist der Baugrund wirklich so tragfähig, wie angenommen?
  • Ist der Boden für die geplante Form der Versickerung des Regenwassers geeignet?
  • Sind die Grenzen eines möglichen Überschwemmungsgebietes in der Umgebung richtig und mit ausreichend Sicherheit berechnet?
  • Kann evt. vorhandener Baumbestand wirklich so entfernt werden, wie geplant oder gibt es möglicherweise umfangreiche Auflagen der unteren Naturschutzbehörde?
  • Wurden die geforderten Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken eingehalten?
  • Ist das Grundstück voll erschlossen bzw. kommen hier zu den genannten Preisen noch weitere Forderungen hinzu?

Weitere Risiken beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Neben möglicherweise versteckten Baumängeln lauern aber noch weitere Gefahren auf die Käufer von bereits vormals bewohnten Immobilien:

  • Sind Lasten jeglicher Art im Grundbuch eingetragen? (Wegerecht des Nachbarn, Nießbrauchseintragungen oder sonstige Lasten)
  • Gibt es baurechtliche Auflagen für mögliche Ausbauabsichten?
  • Gibt es Forderungen der Eigentümergemeinschaft für Rücklagen bei einem Wohnungskauf?

Gefahr der Insolvenz eines Auftragnehmers

Das Risiko, das durch eine mögliche Insolvenz eines Auftragnehmers besteht, ist beim Neubau größer als beim Gebrauchterwerb. Beim Neubau ist schließlich oft ein einziger Generalunternehmer beauftragt, der die Handwerkerleistungen koordiniert und somit auch alle Handwerker bezahlt. Das Geld hierfür wird zentral beim Käufer beschafft. Die Handwerker stellen ihre Forderungen also alle an den Generalunternehmer. Bleibt dieser bei parallel laufenden Bauvorhaben z.B. wegen Streitigkeiten auf geplanten Einnahmen sitzen kann hier eine Zahlungsunfähigkeit drohen und die komplette Baustelle steht still.

Insolvenz beim Neubau

Die Zahlungsunfähigkeit von Auftragnehmern ist eine große Angst vieler Bauherren © Voyagerix – Fotolia.com

Betrifft die Insolvenz eines Auftragnehmers nur ein einzelnes Gewerk wie z.B. den Verputzer, kann das zwar äußerst ärgerlich sein, im Rahmen der Betrachtung der gesamten Baustelle aber vielleicht noch zu verkraften. Das finanzielle Risiko eines Ausfalls ist hier geringer.