Schenkungssteuer bei Immobilien

Eine gute Beratungsleistung des Immobilienmaklers ist der Garant für Folgeaufträge und allgemein ein gutes Geschäft. Deswegen sollten Sie sich auch mit Themen wie der Schenkungssteuer bei Immobilien auskennen.

Bei Schenkung einer Immobilie fällt zwar keine Grunderwerbssteuer und grundsätzlich auch keine Einkommenssteuer (Spekulationssteuer) an, dafür wird aber Schenkungssteuer erhoben. Das kann zu folgenden Problemen führen:

  • Die finanzielle Situation des Beschenkten könnte ein Bezahlen der Schenkungssteuer nicht zulassen. Eine Ratenzahlung (die so genannte Stundung) der Steuerlast wird aber nur bedingt akzeptiert. So kann es passieren, dass die Immobilie nur wegen der Steuerlast verkauft werden muss.
  • Der Wert der Immobilie ist für das Finanzamt festgelegt (Vermögenswert) und bei schlechten Marktverhältnissen kann dieser beim sofortigen Verkauf vielleicht nicht erreicht werden.

Deswegen sollten sich auch Beschenkte über die gesetzliche Situation informieren. Handelt es sich bei der geschenkten Sache um eine Immobilie, wird auch oft der Makler des Vertrauens kontaktiert: Für Sie eine gute Chance, um den guten Eindruck zu verstärken.

Allgemeines zur Schenkung von Immobilien

Schenkung und Vererbung von Immobilien sind im gleichen Gesetz geregelt: dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Deshalb entsprechen sich die Rahmenbedingungen der Schenkung und der Vererbung von Immobilien im Wesentlichen, Unterscheidungen findet man aber dennoch im Detail.

So ist beispielsweise die Schenkung einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie an den Ehegatten – anders als die Vererbung – grundsätzlich steuerfrei. Hierbei muss es sich aber um die selbst genutzte Wohnung oder das selbst bewohnte Haus handeln, Zweit- oder Ferienwohnungen sind von dieser Regelung ausgenommen.

Hierbei gibt es keine Wertgrenze, das Objekt darf also beliebig wertvoll sein. Auch die aus dem Bereich der Spekulationssteuer bekannte Objektgrenze gilt nicht. Sogar die Frist, wie lange die Immobilie weiterhin selbst bewohnt werden muss, gilt hier bei der Schenkung nicht.

Wertermittlung einer Immobilie

Der Wert der Immobilie wird bei der Ermittlung der Steuerlast durch festgelegte Verfahren ermittelt (Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren). Der Beschenkte ist hierfür dazu verpflichtet, dem Finanzamt die Schenkung mitzuteilen – Ausnahme hiervon ist die Schenkung von Grundstücken, hier hat der Notar die Mitteilungspflicht.

Steuerklassen und -tarife

Das Gesetz mutet den Beschenkten unterschiedliche Steuersätze zu, je nachdem, wie eng sie mit der schenkenden Person verwandt sind und welchen Wert die Schenkung hat. Wichtig ist hierfür die Einteilung in die Steuerklassen I bis III. Die Steuerklasse I weist die geringsten Steuersätze auf, wird aber nur für sehr nahe Verwandte angewendet. Die Steuerklasse III führt zu den höchsten Sätzen und gilt für rechtlich betrachtet nicht so nahestehende Personen. Die Steuerklasse II liegt in der Mitte.

Steuerklasse I:

  • Ehegatten
  • Kinder (egal ob ehelich, nicht ehelich oder adoptiert) und  Stiefkinder
  • Nachfahren eines Kindes oder Stiefkindes

Steuerklasse II:

  • Eltern (Achtung: anders als bei Vererbung!)
  • Vorfahren eines Elternteils (Achtung: anders als bei Vererbung!)
  • Geschwister (egal ob ehelich, nicht ehelich oder adoptiert) und Stiefgeschwister
  • Nichten und Neffen
  • Stiefeltern und Schwiegereltern
  • Schwiegerkinder
  • Geschiedene Ehegatten (bzw. Partner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft)

Steuerklasse III:

  • Alle übrigen Personen (z.B. Nachbar, Freund, Pflegekind, Verlobter, …)

Die Steuertarife, also wie viel Prozent Steuern bezahlt werden müssen, hängen aber auch vom Wert der geschenkten Immobilie ab. Dabei steigt die Steuerlast wie bei der Einkommenssteuer progressiv, höhere Werte werden also auch höher versteuert. Eine Übersicht zeigt das folgende Bild.

Steuersatz Schenkung

Der Steuersatz bemisst sich nach Steuerklasse und dem Sachwert der Schenkung.

Freibeträge

Für die Besteuerung gibt es allerdings Freibeträge, dessen Betrachtung sich bei nicht übermäßig wertvollen Schenkungen lohnt. Diese bedeuten, dass die Schenkung erst ab dem ersten Euro über der Freibetragsgrenze versteuert werden muss. Die Freibeträge sind ebenfalls abhängig von der Steuerklasse und im folgenden Bild zusammengefasst.

Freibetrag Schenkung

Bei den Freibeträgen unterscheidet das Gesetz noch detaillierter als bei den Steuerklassen.

Bei Schenkungen kann der Freibetrag auch öfters ausgenutzt werden, denn nach einer Frist von 10 Jahren kann der Freibetrag erneut ausgeschöpft werden. So kann bei beispielsweise nach 10 Jahren eine zweite und nach weiteren 10 Jahren eine dritte Schenkung innerhalb des Freibetrags steuerfrei bleiben. Wenn allerdings innerhalb von 10 Jahren zur letzten Schenkung der Erbfall eintritt, wird der ausgenutzte Freibetrag für die letzte Schenkung auf den Freibetrag für das Erbe angerechnet.

Unbedingt beachten sollten Sie, dass Sie keine fundierte Rechtsberatung erteilen können. Weisen Sie Ihre Kunden deswegen unbedingt darauf hin, dass es sich um Ihre Einschätzung gemäß Ihrem Erfahrungsschatz handelt, dass im Zweifelsfall aber ein Rechtsanwalt aufgesucht werden sollte.

Was haben Sie in Ihrem Makler Alltag schon an besonderen Geschichten zum Thema Immobilien Schenkung erlebt? Teilen Sie Ihre skurrilsten Erlebnisse mit uns über die Kommentarfunktion!

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