Unsicherheiten bei der Mietpreisbremse

Noch ist nicht klar, wie die im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD ausgehandelte Mietpreisbremse am Ende genau aussehen soll. Dennoch sorgt das Thema bereits jetzt für Zündstoff und kontroverse Diskussionen.

Nach dem Bekanntwerden der Pläne über eine Mietpreisbremse wurde sofort erkannt, dass hierdurch einige Anreize für Wohnungsbauinvestoren weg fallen könnten. In den meisten Wohngebieten, in denen hohe Mieten vorherrschen, liegt die Mitpreishöhe aber größtenteils am hohen Wohnungsdruck. Den Neubau zu vernachlässigen und somit das Angebot an Wohnungen nicht auszuweiten könnte hier genau die gegenteiligen Wirkungen von der erhofften Entspannung am Wohnungsmarkt bringen. Eine Ausnahmeregelung bezüglich der geplanten Mietpreisbremse wurde deshalb bereits in Aussicht gestellt: Neubauobjekte sollen von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, auch für zukünftige Wiedervermietungen.

Mietpreisbremse für Geringverdiener sinnvoll?

Die Mietpreisbremse soll bezahlbaren Wohnraum auch für Geringverdiener sichern. Doch geht dieser Plan tatsächlich auf?; Bild: © Voyagerix – Fololia.com

Definition Neubau

Dabei ist die Definition des Begriffs „Neubau“ bei weitem noch nicht abschließend geklärt. Denkbar wäre z.B. eine Stichtagsregelung, so dass alle Wohnungen, die nach einem gewissen Stichtag erstmals vermietet werden, unter den Neubau-Passus fallen. Diskutiert werden kann aber auch über den Zeitpunkt der baulichen Fertigstellung. Nur was soll hierfür gelten? Der Abschluss der Rohbauarbeiten? Die Bezugsfertigstellung? Hier könnte sicherlich durch hinausgezögerte Restarbeiten der ein oder andere Unternehmer ein Schlupfloch suchen.

Nachteile der Mietpreisbremse

Ein sehr bald spürbarer Nachteil der Mietpreisbremse könnte sein, dass Vermieter noch in diesem Jahr die Mieten stark erhöhen, um für die nächsten Jahre noch ausreichend Gewinne abschöpfen zu können. Das Bevorstehen der Mietpreisbremse könnte so also zu vorgezogenen Mieterhöhungen über das in Zukunft regulierte Maß hinaus führen.

Als weitere Nachteile der geplanten Mietpreisbremse werden auch noch weitere Unsicherheiten bezüglich der zu wählenden Definitionen aufgeführt. Wenn die Mietpreisbremse nur in „angespannten Wohnungsmärkten“ greifen soll, wie wird dann festgelegt, ab wann ein Wohnungsmarkt „angespannt“ ist? Was genau beinhaltet die „umfassende Modernisierung“? Zudem ist ganz allgemein die Notwendigkeit dieser Regulierungsmaßnahme anzuzweifeln. In vielen Regionen kam es bei den Mieten in den letzten Monaten eher wieder zu Preisstagnationen. So sind beispielsweise in München innerhalb des letzten Jahres die Bestandsmieten um weniger als 1 % gestiegen.

Europäische Beispiele als Vorbild?

Andere europäische Länder wie Schweden oder die Niederlande waren bereits so weit, über den Gesetzesweg die Mietpreise zu beeinflussen. Da der erhoffte Erfolg jedoch ausblieb, sind in diesen Ländern die Regulierungen inzwischen wieder zurück genommen worden. Da Deutschland bereits heute ein Land ist, in dem die Eingriffe in die Mietpreisbildung sehr umfangreich sind, sollte unbedingt der Blick über die Grenzen hinaus gerichtet werden und eine weitere Regulierung sehr genau hinterfragt werden.

Wen trifft die Mietpreisbremse am härtesten?

Laut Gesetzentwurf soll eine Mieterhöhung nur bis zu einem Preis von 10% über dem maßgebenden Mietspiegel erlaubt sein Die meisten sehr großen, börsennotierten Immobilienunternehmen besitzen ihre Wohnungen jedoch größtenteils nicht in den ganz teuren Lagen, weswegen sie von der Deckelung nicht so schwer betroffen sein dürften. Schwerer trifft es dagegen vor allem die kleiner aufgestellten Vermieter, die nur eine kleine Anzahl an Wohnungen besitzen. Diese investieren gemäß Erhebungen von CBRE bei einem Mieterwechsel zwischen 75 und 300 Euro pro Quadratmeter. Eine Investition, die nach Einführung der Mietpreisbremse nicht mehr einholbar sein könnte und die deshalb mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr in dieser Höhe stattfinden wird. Die Auswirkungen auf die Handwerksbetriebe und somit die Gesamtwirtschaft sind noch nicht abzusehen.

Erhebung des Mietspiegels

Ganz besonders ausschlaggebend für die Mietpreisbremse wird die Festlegung des Mietspiegels sein, da dieser die maximal mögliche Mieterhöhung begrenzen wird. Dessen Höhe wird zukünftig also die Rentabilität von Immobiliengeschäften noch deutlicher beeinflussen, weswegen sich die Frage über das Zustandekommen dieses Wertes besonders gestellt werden darf.

Insgesamt bleibt festzustellen, dass die Mietpreisbremse nur in einem allenfalls sehr überschaubaren Rahmen die Aussicht auf bezahlbaren Wohnraum erhöhen wird. Die Risiken, die mit dieser zusätzlichen gesetzlichen Regulierung aber eintreten werden, dürften hiervon kaum überwunden werden können, weswegen an der Sinnhaftigkeit der Mietpreisbremse gemäß dem derzeitigen Gesetzentwurf gezweifelt werden kann. Unabdingbar ist außerdem eine klare und sinnvolle Festlegung der noch unklaren Rechtsbegriffe und Definitionen.

 Share on Google+Tweet about this on TwitterShare on Facebook